TERENURI :

GENERALITATI

1. Plan Urbanistic General ( prescurtat spus P.U.G.) Planul Urbanistic General (PUG-ul) este un proiect care face parte din programul de amenajare a teritoriului si de dezvoltare a localitatilor ce compun unitatea teritorial-administrativa de baza. Planurile Urbanistice Generale cuprind analiza, reglementari si regulament local de urbanism pentru intreg teritoriul administrativ al unitatii de baza (suprafete din intravilan, cat si din extravilan). In acelasi timp, PUG-ul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza mai apoi in detaliu, la scara mai mica, PUZ-urile si apoi PUD-urile.

2. Planul Urbanistic Zonal (prescurtat spus P.U.Z.) Planul Urbanistic Zonal (PUZ-ul) este un proiect care are caracter de reglementare specifica detaliata a dezvoltarii urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate functiunile: locuire, servicii, productie, circulatie, spatii verzi, institutii publice, etc.) si asigura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe a zonei cu prevederile PUG-ului localitatii din care face parte. Prin PUZ se stabilesc obiectivele, actiunile, prioritatile, reglementarile de urbanism (permisiuni si restictii) necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea constructiilor din zona studiata (PUZ-ul reprezinta o faza premergatoare realizarii investitiilor, prevederile acestuia realizandu-se etapizat in timp, functie de fondurile disponibile).

3. Planul Urbanistic de Detaliu ( prescurtat spus P.U.D.) Planul Urbanistic de Detaliu(PUD-ul) reprezinta de fapt documentatia aferenta Planului Urbanistic General (PUG-ul) si Planului Urbanistic Zonal (PUZ-ul), explicand si detailand continutul acestor planuri, sub forma de prescriptii si recomandari, corelate cu conditionarile din Certificatul de Urbanism, in vederea urmaririi si aplicarii lor. PUD-ul reprezinta documentatia prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire edilitara, a unuia sau mai multor obiective, pe o parcela, in corelare cu functiunea predominanta si vecinatatiile imediate (se studiaza mai multe amplasamente, optiunea pt. realizarea unei constructii compatibila cu functiile urbane). Este de fapt documentul consultat de comisia de urbanism atunci cand este cerut un Certificat de Urbanism sau o Autorizatie de Construire; daca nu exista PUD pentru terenul respectiv, Primaria cere mai intai intocmirea lui, pe baza PUG-ului si PUZ-ului.

4. Procentul de Ocupare al Terenului ( prescurtat spus P.O.T.) Procentul de Ocupare al Terenului sau POT -ul exprima raportul dintre Suprafata Construita la Sol (SC) si Suprafata Terenului considerat (S) inmultit cu 100 (ex. POT = 15%); POT-ul genereaza astfel suprafata construita la sol maxim posibila raportata la suprafata terenului (ex. in cazul in care prin Certificatul de Urbanism se specifica un POT de 50%, atunci vom putea construi pe jumatate din suprafata lotului).
Procentul de Ocupare al Terenului (POT -ul) se stabileste functie de destinatia zonei in care urmeaza a fi amplasata constructie si functie de conditiile de amplasare in teren. Procentul de Ocupare al Terenului (POT) se completeaza cu Coeficientul de Utilizare al Terenului (CUT), cu Regimul de Aliniere la strada si cu Regimul de Inaltime, si formeaza un ansamblu de valori obligatorii in autorizarea executarii constructiilor, de care orice proprietar si orice arhitect trebuie sa tina cont.

5. Coeficientul de Utilizare al Terenului ( prescurtat spus C.U.T.-ul) Coeficientul de Utilizare al Terenului sau CUT-ul exprima raportul dintre Suprafata Construita Desfasurata a tuturor nivelurilor (SD) si suprafata terenului (S).

6. Certificatul de Urbanism (C.U.) si cum se obtine acesta . Certificatul de Urbanism este un act public emis de Autoritatile administratiei publice locale, prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele existente si documentatiile de urbanism si amenajarea teritoriului - spre exemplu : caracteristicile zonei in care se gaseste amplasamentul, cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite (inaltimea maxima a cladirii, procentul de teren ce poate fi ocupat de cladire, retragerile fata de limita proprietatii etc.), precum si lista avizelor si acordurilor necesare in vederea autorizarii executarii lucrarilor de constructii (definitie cuprinsa in Ghidul privind elaborarea si aprobarea regulamentelor locale de urbanism, conform Ordinului 1943 /2002, art. 27).

7. Conditii de alegere a terenului : Terenul trebuie sa indeplineasca cateva reguli pentru a putea construi. - Terenul trebuie sa fie in Intravilanul localitatii. Pozitia acestuia in extravilan presupune introducerea in prealabil in intravilan prin aprobarea de catre Consiliul Local a unui PUZ .
- Terenul trebuie sa nu fie in circuitul agricol. Atentie! Un teren poate sa fie in circuitul agricol, desi este in intravilan, scoaterea sa din circuitul agricol fiind extrem de anevoioasa .
- Terenul trebuie sa aiba o cale de acces auto si pietonala din drumurile publice. Prin regulamente, aceasta este stabilita la 4 metri latime in Bucuresti.
-Terenul trebuie sa aiba destinatia conforma cu ceea ce dorim sa construim. Desi este terenul nostru, nu putem construi un imobil cu 5 etaje pe acesta decat daca regulamentul permite in mod expres acest fapt. De asemenea, in zonele destinate locuintelor, nu putem realiza hale de depozitare, unitati de productie, etc.. Pentru a afla care este destinatia terenului, in conformitate cu regulamentul local de urbanism, trebuie sa obtinem un Certificat de Urbanism care specifica aceste date.-
Terenul trebuie sa aiba asigurate utilitatile pentru alimentarea cu energie electrica, gaze, apa, canalizare, etc. Daca alimetarea cu apa se poate realiza in regim local (cu put forat), iar canalizarea cu un tanc septic vidanjabil, energia electrica este absolut indispensabila. Prin lege sunt interzise constructiile in zonele fara utilitati, daca retelele edilitare nu sunt construite de catre municipalitate sau pe cont propriu.-terenul trebuie sa aiba forma si dimensiunile minime pentru fiecare functiune in parte:deschiderea sa (latimea la strada) sa permita retragerile spre vecini in conformitate cu regulamentul local, iar suprafata acestuia, corelata cu procentul de ocupare la sol (POT) si cu coeficientul de utilizare al terenului (CUT) sa permita constructia a ceea ce dorim.

UTILE

Din momentul achizitionarii unui teren in vederea construirii unei cladiri sau in vederea renovarii si modificarii celei deja existente ar trebui sa aveti in vedere o serie de factori. Unii factori pot fi cunoscuti si usor cantariti de dumneavoastra, altii sunt tehnici si aveti nevoie de specialisti pentru evaluarea impactului lor asupra calitatii si valorii terenului in cauza.

1. PREVEDERILE URBANISTICE
Certificatul de Urbanism in vederea construirii (CU) se obtine de la primarie, directia de urbanism. CU contine "regulile" pe care trebuie sa le urmeze proiectantul pentru realizarea unei constructii pe terenul in cauza. Mai exact, CU stabileste anumiti parametri tehnici ai terenului (inaltimea maxima a cladirii, procentul de teren ce poate fi ocupat de cladire, pozitia pe teren, etc) destinatii admise ale cladirii (locuinta, birouri, comert,productie etc) precum si avizele necesare pentru Autorizatia de Construire (apa, canalizare, gaze, pompieri, mediu, etc). Avizele necesare difera de la o zona la alta si de la un teren la altul.
In mod curent, obtinerea Certificatului de Urbanism este o procedura simpla, ce poate fi urmata de proprietarul terenului.
Modul de construire este stict reglementat de legislatia generala, dar mai ales de catre regulamentele de urbanism. Exista trei feluri de astfel de regulamente: 1.Generale, care privesc intreaga localitate; 2.Zonale, care privesc o anumita zona si 3.De detaliu, pentru o zona restransa sau o vecinatate. Regulamentele sunt insotite de planuri, si chiar se numesc astfel: P.U.G.-general, P.U.Z. - zonal si P.U.D. - de delatiu. Cladirile trebuie sa respecte toate regulamentele care se refera la terenul in cauza. Planurile zonale si de detaliu pot schimba unele prevederi din planurile generale. Constrangerile impuse de aceste planuri asupra unui anumit teren privesc, in principal:
         a. Functiunea permisa; nu orice functiune este permisa pe orice teren. Spre exemplu, nu sunt permise activitati de productie in zonele destinate locuirii.
         b. Inaltimea maxima, exprimata in numar de etaje, dar si in metri.
         c. Retragerile cladirii fata de limitele terenului, in general minim 3m fata de laterale si 5m fata de fata si spate.
         d. Procentul de ocupare al terenului (P.O.T.) este un raport intre suprafata la sol a cladirii propuse si suprafata terenului. Acest procent variaza intre 80% pentru zonele centrale si 20% pentru cartierele noi, considerate de lux. O cifra medie este de 40%.
         e. Coeficientul de utilizare al terenului (C.U.T.) este un raport dintre suprafata totala desfasurata a cladirii si suprafata terenului.
In functie de cele enumerate mai sus si altor specificitati ale terenului, se elibereaza, de catre primarie, certificatul de urbanism, care este actul oficial in care sunt enumerate aceste constrangeri, sau, altfel spus, conditiile de construire. Este recomandabila obtinerea unui certificat de urbanism inaintea achizitionarii unui teren.
O situatie specifica neplacuta este aceea in care planurile urbanistice prevad largirea strazilor pe care se gaseste terenul dumneavoastra. In aceasta situatie, o portiune importanta din teren (3-5m) va deveni, la un moment dat, strada. Retragerile se calculeaza fata de aceste limite viitoare ale terenului. Daca aveti nesansa ca trenul sa fie pe coltul a doua astfel de strazi, pierderile de suprafata pot fi drastice.
Ce sunt planurile urbanistice (PUG, PUZ, PUD)?
In Romania, reglementarea activitatii in constructii se face atat la nivel national (prin legi, normative, etc) cat si la nivelul administratiei locale. Primariile (sau consiliile locale) coordoneaza realizarea a trei tipuri de "norme" numite PUG (Plan Urbanistic General) PUZ (Plan Urbanistic Zonal) si PUD (Plan Urbanistic de Detaliu). Ele constituie trei niveluri de complexitate si scara de abordare: la nivelul orasului, la nivelul unei zone (insula, cartier) si la nivel de vecinatate (cateva terenuri, o strada, o piata).
Teoretic, intocmirea acestor norme intra in atributiile primariilor, dar in 1990 nu existau decat planuri inoperabile (planuri comuniste de sistematizare fortata). Intrucat intocmirea unor norme corespunzatoare necesita timp si bani, lucrurile s-au facut din mers, pentru zonele in care se cereau Autorizatii de Construire. Investitorii care doreau sa construiasca au fost obligati sa plateasca ei insisi intocmirea proiectelor de urbanism (PUD-uri sau PUZ-uri).
PUD-ul contine normele pe care trebuie sa le respecte o constructie intr-o anumita zona. Intre altele, este vorba de inaltimea maxima, procentul din teren ocupat de constructie, relatiile cu celelalte cladiri din zona, destinatie (locuinte, birouri, comert, industrie, etc) sil este documentul consultat de comisia de la primarie in cazul unei cereri de Certificat de Urbanism sau Autorizatie de Construire. In orasele mari ale tarii exista zone care nu sunt reglementate printr-un PUD, iar atunci cand cineva cere o Autorizatie de Construire in zonele respective este nevoit mai intai sa realizeze acest PUD. Beneficiarul trebuie sa apeleze la o firma/arhitect urbanist cu experienta, care poate comunica in termeni profesionali cu membrii comisiei de urbanism in vederea stabilirii parametrilor tehnici in limitele agreate de comisie, pe baza normelor stabilite la scara orasului pentru zona respectiva (prin PUG si PUZ).
Odata realizat si aprobat un PUD, acesta devine parte a normelor primariei, cu aplicare asupra tuturor cererilor ulterioare de autorizatii in zona reglementata.
PUG-ul este un proiect deosebit de complex, care contine prevederi la scara intregului oras. Pentru Bucuresti si orase mari din tara, intocmirea PUG-ului a necesitat munca unor colective numeroase, timp de peste 5 ani, in domenii foarte variate (demografic, trafic, economic, istoric, etc). PUG-ul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza, la scara mai mica, PUZ-urile si apoi PUD-urile. PUG-ul Bucurestiului este publicat pe site-ul primariei (www.pmb.ro). In forma tiparita, el este un dosar de sute de pagini, continand text, planuri, scheme, tabele.
PUZ-ul stabileste norme mai detaliate decat PUG-ul, pentru o anumita zona a orasului. In prezent intreaga zona centrala, precum si zonele cu potential imobiliar sunt "acoperite" de PUZ-uri. PUZ-ul este si el un proiect complex, scump, care necesita studii diverse, avize si echipe de specialisti.

2. DIMENSIUNEA SI ORIENTAREA TERENULUI
Primul pas este comparatia cu dimensiunile minime impuse de regulamentul de urbanism. Acestea se refera la latimea la strada a terenului si la suprafata minima si, in cazul oraselor mari , acestea sunt de 8m latime si 150mp pentru cladiri insiruite, de 10-12m si 200mp pentru cladiri alipite la calcan si de 12m si 200mp pentru cladiri izolate pe lot. (In paranteza, cateva explicatii: cladiri insiruite sunt cele care ocupa intreaga latime a lotului si, prin urmare, se alipesc in calcan pe ambele laturi; alipire la calcan inseamna construirea cladirii pana la marginea unui teren; zidul aflat direct pe limita de proprietate, in care in general nu sunt permise ferestre, se numeste calcan; cladirile izolate pe lot sunt retrase fata de toate laturile terenului, dar nu neaparat de la strada.)
Cladirile insiruite se intalnesc rar in tara, desi sunt foarte comune in occident. In celelalte cazuri, esentiale sunt retragerile impuse de regulamentul de urbanism. Acestea sunt in general de 3m fata de limita laterala si 5m fata de limitele din fata si din spate, dar pot varia in functie de situatia concreta. Avand in vedere aceste retrageri, pe un teren cu latimea minima de 12m, veti putea construi o cladire izolata de doar 6-7m latime, ceea ce este posibil, dar nu de dorit. Daca exista posibilitatea alipirii la calcan, latimea constructiei va putea fi de 10m, ceea ce este deja acceptabil.
In esenta, ternurile trebuie sa fie suficient de late pentru a permite, pe cat posibil, cladiri cu latimi de peste 9m. Explicatia este simpla: sub aceasta latime, spatiile interioare tind sa se organizeze pe tipul "vagon", adica sa se insire toate in lungul casei, eventual deservite de un hol lung. Bineinteles, se pot realiza cladiri si pe latimi mai mici, pana la limita legala; criteriile enumerate se aplica celor care au posibilitatea selectiei.
Coeficientii urbanistici (P.O.T. si C.U.T.) sunt si ei foarte importanti. Astfel ca, un teren cu o suprafata destul de buna, de 500mp, poate fi insuficient in situatia in care nu este permisa construirea unei cladiri pe mai mult de o cincime din suprafata sa (P.O.T. = 20%).
Orientarea fata de punctele cardinale este semnificativa in masura in care nu este recomandabila asezarea spatiilor interioare importante catre nord (nord-est) si, mai putin, inspre vest. De exemplu, pe un teren cu latura de sud spre strada si cea de nord spre spate, unde in general rezulta curtea principala, va exista o problema importanta: spatiile principale, daca vor fi orientate inspre curte, adica spre nord, vor fi lipsite de lumina directa a soarelui, iar daca vor fi orientate spre strada vor fi lipsite de intimitate. Problema se poate rezolava partial doar printr-o solutie arhitecturala inteligenta.

3. UTILITATILE URBANE
Oamenii isi desfasoara activitatea zilnica fie in interiorul constructiilor, fie in preajma lor. Ganditi-va in cate constructii ati intrat numai in decursul ultimei luni si ganditi-va daca nu considerati ca oricare din aceste constructii ar trebui sa respecte niste norme minime de securitate, igiena, confort, etc.
Autorizatiile si avizele sunt singura modalitate prin care primaria poate controla respectarea normelor, pe baza proiectelor prezentate.
Singura utilitate cu adevarat obligatorie este curentul electric. Chiar daca, la limita, exista generatoare cu combustibil lichid, aceasta nu este o solutie viabila. Toate celelalte: apa, canalizarea, gazele si telefonia, pot fi asigurate si altfel decat prin racordare la retelele urbane. Apa se extrage dintr-un foraj de adancime (aprox. 50m), apele uzate menajere se elimina intr-un bazin vidanjabil subteran care se goleste periodic, sau intr-o statie de epurare de dimensiuni reduse, iar incalzirea se face cu gaz depozitat intr-un rezervor exterior, sau motorina. Desi aceste solutii exista, ele sunt destul de costisitoare, atat initial cat si pe termen lung (vidanjarea, combustibilul), marind valoarea investitiei cu pana la 10.000euro. Sunt de preferat, pe cat posibil, retelele orasului. Si aici exista o posibila capcana: chiar daca aceste retele sunt destul de apropiate (la cateva zeci de metri) de terenul pe care se realizeaza cladirea, costul racordarii la aceste retele este destul de ridicat, astfel c a si pretul de vanzare al terenului ar trebui sa fie mai mic.

4. CAI DE ACCES, VECINATATI SI UTILITATI PUBLICE
Acesta este criteriul cel mai simplu. Este de dorit ca terenul sa se afle in apropierea unor strazi, bulevarde sau sosele importante, cu trafic fluent. Este totusi necesara o anumita distanta fata de zgomotul si poluarea acestor strazi. Distanta variaza in functie de vegetatia existenta in zona, care actioneaza ca o bariera impotriva poluarii si in functie de gradul de poluare produs de strada principala respectiva. O retragere corecta ar fi de aproximativ 100m pentru strazi principale, 200m pentru bulevarde si sosele nationale. Distantele sunt orientative, situatia reala de la fata locului este indicatorul principal.
Atat in cartierele noi cat si in cele vechi este important in ce masura zona in care se afla terenul a fost construita (sau reconstruita). In functie de aceasta puteti aproxima pentru cati ani vor mai fi santiere in zona - producatoare de poluare, distrugatoare de drumuri. Nu vizitati terenurile pe care va ganditi sa le achizitionati dupa orele de program sau la sfarsit de saptamana, pentru ca puteti sa nu observati anumite surse de poluare, in special sonora.
Din nou un criteriu la indemana - prezenta utilitatilor publice. Prin aceasta denumire generica se inteleg: magazine, parcuri, gradinite, scoli, transport in comun si altele. Din acest punct de vedere sunt avantajate cartierele vechi, unde aceste utilitati functioneaza deja. In cartierele noi pot aparea, cu timpul, utilitatile necesare, dar este de vazut cat de indelungata va fi acesta perioada.

5. NATURA TERENULUI DE FUNDARE
Se pot realiza cladiri in orice conditii de fundare, indiferent de natura terenului. Problema nu sta in imposibilitatea construrii ci in costurile acesteia. Astfel ca pretul constructie creste semnificativ in functie de calitatea terenului de fundare. In unele cazuri se impun solutii foarte costisitoare, care pot prescrie si anumite alcaturi (ex: obligatoriu cu subsol, obligatoriu fara subsol). Solutia pentru evitarea unor astfel de neplaceri este intocmirea unui studiu geotehnic inaintea cumpararii terenului. Acest studiu se intocmeste de catre ingineri geotehnicieni, costa la nivelul a cateva milioane de lei, si este oricum neaparat necesar in proiectare.

6. CARTIERE NOI VS. CARTIERE VECHI
Problemele constructiei de locuinte in mediul urban pot fi impartite in doua categorii, in functie cele doua tipuri de locatii ce se intalnesc in Bucuresti, dar si in alte mari orase romanesti.
In primul rand, din punctul de vedere al dimensiunii cererii, sunt cartierele noi de locuinte, situate la periferia orasului, aproape exclusiv in zona de nord. Multe dintre aceste cartiere nu se gasesc propriuzis pe teritoriul administrativ al Bucurestiului (sau al orasului in care se va construi) , dar acest lucru se va remedia cu timpul, prin inglobarea in acest teritoriu a comunelor limitrofe. Specifice acestui tip de locuire sunt urmatoarele caracteristici:

         - posibilitatea achizitionarii unei suprafete relativ mari de teren, (incepand cu 500mp, dar in general mai mult), din cauza preturilor ceva mai scazute fata de centrul orasului. Defapt, este vorba mai mult de o necesitate decat doar de o posibilitate, pentru ca aceste suprafate mari de teren asigura o calitate a locuirii de asa natura incat sa contrabalanseze dezavantajele locuirii la periferie. Chiar regulamantele de urbanism impun astfel de cartiere verzi, prin limitarea procentului de ocupare a terenului permis la 20%, in unele zone, ceea ce inseamna ca daca sunteti in posesia unei suprafete de teren de 500mp veti putea construi o casa cu o suprafata a parterului de numai 100mp. Pentru realizarea unei locuinte cu un standard mai ridicat va trebui sa mai achizitionati teren, macar pana la aproximativ 1000mp.
         - libertate stilistica mare, data de distanta sporita fata de casele vecine. Sunt astfel posibile solutii arhitecturale interesante, care sa singularizeze locuinta in cauza.
         - lipsa traficului auto intens, ceea ce asigura o liniste relativa. Sunt de evitat locatiile care nu au acest atribut, desi asigura un acces ceva mai facil spre oras. O distanta rezonabila fata de arterele cu trafic intens ar fi 100m, dar, in functie de situatie, aceasta cifra poate varia in ambele sensuri.
         - autoselectia vecinilor, pe baza exclusivismului construirii intr-un cartier nou;
         - lipsa dotarilor urbane, cum ar fi magazine, scoli, transport in comun sau alimentatie publica. Aceste dezavantaje se vor corecta cu timpul, dar este posibil ca acest timp sa fie destul de indelungat. In general, pentru astfel de cartiere, deplasarea cu autoturismul personal este obligatorie, unele zone mai departate fiind evitate chiar si de companiile de taximetre.
Acest tip de locuire, nou pentru Romania, a fost introdus in Statele Unite in anii de dupa al doilea razboi mondial, dar ceva mai planificat, cu grija pentru dotarile urbane. Problemele de trafic, ce si-au facut aparitia si in Bucuresti, au determinat o diminuare relativa a interesului pentru aceasta locuire in suburbii, chiar daca sistemul rutier american este cu mult mai bine dezvoltat decat cel bucurestean.
In al doilea rand, avem locuirea in centrul orasului, centrul fiind inteles aici intr-un sens mai larg decat de obicei. Este vorba mai ales de cartiere vechi de locuinte, de calitati variabile la inceput, dar care tind incet sa ajunga la un standard relativ ridicat. Cresterea preturilor terenurilor si constructiilor face ca persoanele cu posibilitati materiale reduse, ce inca locuiesc in asfel de case, sa fie nevoite sa vanda. La achizitionarea unor astfel de proprietati trebuiesc luati in considerare urmatorii factori:
         - suprafata de teren necesara. Terenurile disponibile au in general suprafete mici, suficiente pentru case de dimensiuni modeste, dar neincapatoare pentru un standard ceva mai ridicat. Procentul de ocupare a terenului permis de regulamente variaza intre 40% si 70%, functie de care suprafata de teren necesara poate fi de 250-400mp. Sub 250mp terenurile ofera posibilitati reduse de construire, desi in unele cazuri acestea sunt suficiente. Variatia este data de proportia terenului, fiind de dorit formele cat mai compacte, nu alungite, si de posibilitatea de a construi lipit de limita de proprietate, in calcan, care este un lucru necesat pentru suprafetele mici.
         - calitatea cladirilor existente pe teren. Aceasta judecata este delicata si este necesar (nu si obligatoriu) a fi solicitate serviciile unui expert autorizat mlpat. Aparenta finisajelor nu este un criteriu bun de judecata, iar parerile agentilor imobiliari cu atat mai putin. Exista multe cazuri in care, desi cladirea existenta arata a fi in stare relativ buna pentru ochiul unui nespecialist, si astfel se platesc mai multi bani vanzatorului, se constata in momentul proiectarii extinderilor dorite ca pretul consolidarii cladirii existente este apropiat de cel al demolarii si construirii de la zero.
         - calitatea vecinatatilor. Fiecare cartier vechi are ritmul sau de dezvoltare. Este avantajos de ales locatii in care este de asteptat o atingere a standardului de calitate dorit intr-un timp cat mai scurt (trei la cinci ani). Acest lucru se poate evalua dupa numarul de santiere functionale aflate in zona si alte criterii.
         - libertate stilistica ceva mai redusa, data de necesitatea integrarii intr-un sit compact, mai ales in situatia cel mai des intalnita a caselor cuplate. Sunt totusi posibile variatii importante.

In toate cazurile este avantajoasa consultarea unui arhitect inainte de achizitionarea terenului pe care urmeaza sa se construiasca. Acest lucru se face contra unor sume nesemnificative, sau chiar si gratuit in unele cazuri. Se poate determina astfel cu precizie daca terenul este corespunzator cladirii ce se intentioneaza a se realiza pe el.